O valor de um bem profissional registrado no balanço nem sempre corresponde ao seu valor real no mercado. Entre o preço de aquisição histórico, a depreciação física e as evoluções do mercado imobiliário ou dos equipamentos, a discrepância pode aumentar a ponto de distorcer a leitura contábil de uma empresa. Avaliar seus bens profissionais significa determinar seu valor atual de acordo com um método adaptado ao contexto (venda, seguro, otimização de balanço), e então traduzir essa estimativa em um alavancagem de gestão concreta.
Valor contábil, valor de mercado e valor de uso: três conceitos a não confundir
Antes de qualquer processo de avaliação, é necessário distinguir três referências que não medem a mesma coisa. O valor líquido contábil corresponde ao preço de aquisição menos as depreciações acumuladas. Ele aparece nas contas anuais, mas não reflete nem o estado real do bem nem sua cotação no mercado.
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O valor de mercado designa o preço que um comprador estaria disposto a pagar em condições normais de mercado. Ele depende da localização, do estado do bem, da demanda local e, para o imobiliário, do rendimento locativo potencial. É esse valor que serve de referência durante uma venda, fusão ou refinanciamento bancário.
O valor de uso, por sua vez, reflete o que o bem gera para a empresa que o utiliza. Um imóvel industrial localizado em uma área pouco procurada pode ter um valor de mercado modesto, mas um valor de uso elevado se a atividade que ocorre ali gera um fluxo de caixa significativo. Os profissionais que buscam comparar e estimar rapidamente seus ativos podem contar com plataformas especializadas como equivok.fr, que facilitam essa perspectiva.
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Método de capitalização e método de comparação: escolher conforme o tipo de bem
Duas grandes abordagens estruturam a estimativa dos bens profissionais. Sua relevância depende diretamente da natureza do ativo e dos dados disponíveis.
Capitalização da renda
Esse método consiste em dividir a renda líquida gerada pelo bem (aluguel anual, receita relacionada) por um taxa de capitalização representativa do mercado. O resultado fornece uma estimativa do valor do bem com base em sua rentabilidade. Ele é particularmente adequado para imóveis comerciais ou escritórios já alugados, para os quais os dados de rendimento existem.
A taxa de capitalização varia conforme o setor geográfico, o tipo de ativo e o nível de risco percebido. Um escritório recente bem localizado em uma metrópole terá uma taxa mais baixa (portanto, um valor mais alto) do que um armazém envelhecido na periferia.
Comparação pelo mercado
A abordagem por comparação baseia-se na análise de transações recentes envolvendo bens semelhantes. Ela exige um volume suficiente de dados de venda no mesmo setor e na mesma categoria. Para um apartamento ou um imóvel comercial no centro da cidade, as referências geralmente não faltam. Para um site industrial específico, os comparáveis se tornam escassos, o que torna o método menos confiável.
As duas abordagens podem ser combinadas. Usar a capitalização como estimativa principal e a comparação como controle de consistência limita o risco de aberrações.
Testes de depreciação e normas contábeis: o que mudou desde 2022
A Autoridade das Normas Contábeis atualizou vários regulamentos relacionados aos testes de depreciação de ativos desde 2022, com uma atenção reforçada aos cenários de tensões de mercado. Concretamente, as empresas devem documentar de forma mais rigorosa o valor de seus bens registrados no balanço, integrando suposições de aumento das taxas ou de queda dos valores de mercado.
Para os grupos que aplicam normas internacionais, a entrada em vigor progressiva das normas IFRS 16 e IAS 36 impõe uma valorização mais precisa dos bens utilizados em leasing ou aluguel. Um bem que a empresa não possui juridicamente, mas que utiliza, deve agora ser objeto de uma avaliação de mercado robusta, sob a forma de um direito de uso registrado no balanço.
Essas evoluções contábeis não dizem respeito apenas aos grandes grupos. Qualquer empresa sujeita a uma auditoria ou solicitando um financiamento bancário pode ser solicitada a atualizar o valor de seus ativos de acordo com essas referências.
Critérios ESG e desempenho energético na avaliação imobiliária profissional
Os relatos de experiência dos grandes consultores em imóveis comerciais (CBRE, JLL, BNP Paribas Real Estate) confirmam uma polarização crescente do valor dos escritórios. Os ativos bem localizados, com bom desempenho energético e adaptados ao trabalho flexível mantêm seu valor, enquanto os escritórios obsoletos ou que consomem muita energia sofrem uma desvalorização significativa.
Essa tendência obriga a integrar critérios que não existiam nas grades de avaliação tradicionais:
- O desempenho energético real do edifício (DPE, consumo medido) pesa diretamente sobre o valor locativo e o valor de mercado, especialmente desde o endurecimento das obrigações regulatórias sobre os edifícios ineficientes energeticamente.
- A adaptabilidade dos espaços ao trabalho híbrido (modularidade, equipamentos de videoconferência, espaços colaborativos) influencia a atratividade para os clientes locatários.
- A conformidade com os critérios ESG (certificações HQE, BREEAM, balanço de carbono do edifício) torna-se um filtro de seleção para investidores institucionais e fundos imobiliários.
Um bem profissional que atende a esses critérios mantém um valor de mercado estável. Um ativo que não os cumpre vê sua desvalorização aumentar ano após ano, tornando a gestão patrimonial mais complexa.
Frequência de atualização e erros comuns na estimativa
Atualizar o valor de seus bens apenas uma vez, no momento da aquisição, e depois não tocar mais nisso por anos continua sendo o erro mais comum. As flutuações do mercado imobiliário, a evolução das taxas e a depreciação física alteram o valor real muito mais rapidamente do que as tabelas de depreciação sugerem.
Outro erro frequente consiste em confundir o custo de reposição novo com o valor atual. Um equipamento industrial contabilizado como zero pode ainda ter um valor de revenda, assim como um imóvel totalmente depreciado pode valer muito mais do que seu valor líquido contábil se o mercado local tiver avançado.
Uma reavaliação regular, no mínimo a cada três a cinco anos, permite manter a coerência entre a realidade do patrimônio e sua tradução financeira. Para os bens imobiliários, algumas obrigações legais impõem, aliás, estimativas quinquenais (companhias de seguro, SCPI).
A avaliação de bens profissionais não é um exercício puramente teórico. Ela condiciona a capacidade de negociar um financiamento, de definir um preço de venda realista e de gerenciar o fluxo de caixa sem surpresas desagradáveis. Escolher o método certo conforme o tipo de ativo, integrar os critérios de mercado atuais e documentar suas suposições continua sendo a base de uma gestão patrimonial sólida.